近日，万州区法院成功调解了一起子女瞒着父母以父母名义签合同卖房的买卖合同纠纷案件，有效保护双方合法权益，促使双方握手言和。案件虽然审结，但可以随万州法院小编结合民法典相关规定，探讨是否构成表见代理？

庭审现场

刘某 与 赵某 系夫妻关系，育有一女 刘某 甲。 刘某 原系某学校职工，获得置换房屋一套， 刘某 甲具体负责房屋的装修及部分家具家电购置。 2020年11月， 刘某 甲经某房地产有限公司介绍，在告知 覃某某 、 杨某某 该房子属于其父母的前提下，与 覃某某 、 杨某某 签订房屋买卖合同，约定 刘某 甲将房屋以 51.3万元的价格出售给 覃某某 、 杨某某 ，由 覃某某 支付购房定金 5万元，后分四期支付25.15万元购房款，并于房屋过户时支付剩余房款。合同签订后，为确保交易的顺利进行， 刘某 甲将伪造的房屋买卖授权委托书出示给 覃某某 ，获取 覃某某 、 杨某某 信任。 2021年3月， 赵某 得知房屋被 刘某 甲出售，遂将 刘某 甲、 覃某某 、 杨某某 等诉至法院，请求判决 覃某某 、 杨某某 返还房屋。

刘某甲与覃某某、杨某某及某房地产有限公司签订《房地产买卖经纪成交合同》时，并没有举示原告授权其对外出售房屋的书面依据，刘某甲代为房屋装修的行为也不能推断出其有权出售房屋，即不存在外表授权。覃某某、杨某某在明知房屋的真正权利人为原告的情况下即与刘某甲签订合同，事后取得委托书后也未充分审查委托书的真实性，主观上存在过失。而且，委托书经查明系刘某甲单方伪造，此种情况一旦认定构成表见代理则对原告不公平，也不利于经济活动的稳定。综上，覃某某、杨某某基于刘某甲的特殊身份关系而忽略了对其权利来源的审查，不属于善意第三人，双方交易行为的法律后果不应由原告承担，合同对原告不发生法律效力。另外，《民法典总则编理解与适用》中提到，《民法总则》（草案）曾对不适用表见代理的情形作了列举，对于（一）伪造他人的公章、营业执照、合同书或授权委托书等，假冒他人的名义实施法律行为的 ……以上不适用表见代理的规定。但是也提到，考虑到社会生活的复杂性，上述情形是否一概不构成表见代理，还有进一步推敲的必要，甚至会涉及“民刑交叉”的复杂问题，为避免法律适用中出现不必要的争议，《民法总则》未规定上述内容。《中华人民共和国民法典》总则编沿用了这一做法。但上述列举无疑为将来审判实践中如何认定或排除表见代理的适用提供了有益参考，可以作为案件审理中的重要参考资料予以使用、检验，为将来起草有关司法解释积累审判实践经验。综上，刘某甲的行为不构成表见代理，行为效力不及于原告，对原告不发生法律效力。

刘某甲 在收到购房款后已用其偿还债务，无力返还，一旦本案宣判，购房人将面临钱房两失的局面。为此，承办法官采用背靠背的调解方式，对购房人释法晰理，晓以利害，改变其势要房屋的执念。同时，动之以情，晓之以理，用社会普遍认同的道德观念及家庭观念，取得原告对购房人的理解和同情。最后，原、被告同意解除房屋买卖合同，原告将购房人的款项全部退还，双方握手言和。

握手言和

法官说法

《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”表见代理的成立，一方面须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，包括：1、存在外表授权，即存在有代理权授予的外观，代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事实。无权代理人以前曾经被授予代理权，或者当时拥有实施其他民事法律行为的代理权，或者根据交易习惯行为人的行为外表表明其有代理权，均可构成外表授权。如行为人持有被代理人的授权委托书、空白合同书或者其他表明其具有代理权的证明文件等。2、相对人对行为人有代理权形成了合理信赖。相对人对外表授权的信赖是否合理，应当以是否有正当理由作为判断标准。另一方面须相对人善意无过失，即尽到了一般人应尽的审查义务。本案中，购房人明知房屋非刘某甲所有而是其父母的房屋，在未与房屋权利人核实的情况下便与刘某甲签订房屋买卖合同，事后看到委托书时也未审查其真伪，仅仅因刘某甲与房屋权利人之间的特殊身份关系而产生错误判断，主观上存在过失，所以不能成为善意相对人。

向当事人释法