日常买卖交易行为中，不少市民由于缺乏相关法律知识，往往在签订协议时因“定金”与“订金”不分上当吃亏。5月10日，重庆市第二中级人民法院公布了一起发生在万州的仅一字之差的典型案例，谭某与房产公司签订定金协议，并于当日支付定金5万元。在房产公司出具收条时，对该5万元的表述为“首付款”。后双方解除定金协议，谭某支付的5万元，到底是定金，还是购房款？法院终审判决该款属于定金，不予退还。

未签购房合同引发定金退还纷争

2018年4月1日，万州一房产公司作为甲方，与乙方谭某签订《商品房定金协议》，约定：“乙方预定甲方出售的房屋一套……乙方同意签订本协议时，支付定金人民币5万元。甲、乙双方商定预定期为7天……除人力不可抗拒因素外，超过预定期，乙方未与甲方协商签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除合同，甲方解除协议的，定金不予返还。”同日，谭某支付定金5万元，房产公司于同年4月15日出具收据，载明“房款 首付款”。

此后，因个人原因，谭某担心无法及时申请银行按揭贷款，并未与房产公司如期签订《商品房买卖合同》。2018年11月15日，谭某父亲向房产公司转账支付32万元。因谭某迟迟未签约，房产公司通知谭某解除《商品房定金协议》。2019年1月25日，谭某委托其父亲向房产公司发送通知，申请退房、退款，款项退至其父亲银行账户内。同日，谭某出具委托书“本人谭某委托房产公司退房款32万元整，退至谭某父亲银行卡……”。同年5月10日，房产公司将房屋出售给他人。因双方对谭某支付的5万元退款一事协商未果，谭某起诉至万州区人民法院。

法院两审判决定金不予退还

一审法院经审理后认为，谭某在签订《商品房定金协议》时，其身份证件因消防体制改革上交，对在约定期限内可能无法取得应该能够预见，不符合不可抗力的定义，而且，身份证件并不是签订《商品房买卖合同》的必要条件。谭某以此为由未能与房产公司签订《商品房买卖合同》的行为构成了违约，应当承担相应的违约责任。故一审判决驳回了谭某的全部诉讼请求。

一审宣判后，谭某不服，向重庆市第二中级人民法院提起上诉，主张其支付的5万元属于购房款，房产公司应当返还，谭某因没有身份证件导致相关手续不能办理，此非谭某自身原因导致，应属不可抗力。

重庆二中法院经审理后认为谭某的上诉请求不能成立。案涉《商品房定金协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，无法认定前述协议实质上属商品房买卖协议。且谭某未能举证证明合同未订立系不可归责于双方的事由，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条之规定，房产公司可以拒绝谭某要求返还定金的请求，遂判决驳回谭某的上诉，维持原判。

法官说法：市民购房要弄清“定金”与“订金”之分

承办法官称，定金具有担保履行的功能，根据当事人允诺，提供定金方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金方不履行约定债务的，应双倍返还定金，其实质是法定的违约金。

法官具体解释，本案审理时，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五等之规定，再结合于今年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》第五百八十七条“……给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使合同不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”之规定，给付定金一方未按约履行债务，无权要求收受定金一方返还定金。

本案中，在人民法院认定案涉《商品房买卖合同》未能签订不属不可抗力情形导致，谭某也未能举证证明无法办理按揭贷款系不可归责于双方的事由后，人民法院应重点审查谭某支付的5万元是定金还是购房款。谭某向房产公司支付5万元，虽房产公司出具的收据载明系“房款”“首付款”，但房产公司收取该5万元的依据来源于《商品房定金协议》，该协议约定谭某应在协议订立之日支付定金5万元，在谭某未能举证证明本案双方已经建立商品房买卖合同关系的情况下，不能仅以收据与协议对该5万元的性质表述不一致，径行认定双方已经建立了商品房买卖合同，谭某支付的5万元属于购房款。在认定该5万元属定金后，根据定金罚则的规定，谭某无权要求房产公司返还定金。

据此，法官提醒广大市民：“定金”与“订金”仅一字之差，但导致的法律后果却大相径庭。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。可见，订金不属于我国法律法规中的规范性概念，在审判实践中，通常认定订金是预付的部分价款。如当事人签订“订金”合同时，无法通过合同内容得出该订金具有定金性质，一方当事人违约时，另一方当事人不得要求适用定金罚则。